Cara Menghitung BPHTB yang Benar – BPHTB, tentu bagi anda yang berkecimpung didunia properti sudah tidak asing lagi dengan istilah tersebut. Pasalnya BPHTB ini sendiri sangat erat kaitannya dengan proses jual beli tanah dan bangunan.
Ketika kita hendak melakukan jual beli tanah dan bangunan sebagai penjual tentunya kita akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atau uang pembayaran harga tanah yang diterima. Sedangkan sebagai pembeli nantinya anda akan dikenakan pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atau perolehan hak atas tanahnya.
Sebelum masuk kepembahasan inti terkait dengan cara menghitung BPHTB, perlu kita ketehui bersama bahwa saat transaksi jual beli tanah yang menjadi subjek pada pajak biaya BPHTB kepada pribadi ataupun badan lembaga yaitu pembeli sebagai dasar pemberian BPHTB yang didapat dari nilai perolehan objek pajak NJOP atas harga transaksi. Sedangkan untuk nilai tukar menukar hibah atau warisan nantinya akan dikenakan pajak NPOP.
Selain itu, sebelum masuk kepembahasan inti alangkah baiknya jika kita mengetahui pengertian dan dasar hukum dari BPHTB dan syarat-syarat apa saja yang harus kita siapkan sebelum mengurus BPHTB.
Daftar Isi
Pengertian dan Dasar Hukum BPHTB
Dalam Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau yang biasa disingkat dengan BPHTB yang diatur dalam UU No.21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 disebutkan bahwa BPHTB merupakan bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Bagi setiap warga negara yang memiliki hak atas tanah dan bangunan maka akan diwajibkan untuk membayar BPHTB. Secara sederhana BPHTB dikenal sebagai bea pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli.
Sesuai dengan pasar 2 UU BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Untuk perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut adalah sebagai berikut :
- Jual beli
- Tukar menukar
- Hibah
- Hibah wasit
- Waris
- Pemasukan dalam perseoran atau badan hukum lain
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukkan pembeli dalam lelang
- Pelaksanaan putusan hakim yang memiliki kekuatan hukum tetap
- Penggabungan usaha
- Peleburan Usaha
- Pemekaran Usaha dan Hadiah
Dari macam-macam perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut, yang paling sering terjadi dalam masyarakat adalah :
- Jual beli
- Tukar menukar
- Hibah (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah tersebut masih hidup)
- Hibah wasiat (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia
- Waris
Syarat Mengurus BPHTB
Untuk mengurus BPHTB, ada beberapa persyaratan yang harus anda siapkan terlebih dahulu agar dalam prosesnya bisa berjalan dengan lancar. Berikut syarat-syarat untuk mengurus BPHTB :
- SSPD BPHTB
- Fotocopy SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
- Fotocopy KTP Wajib Pajak
- Fotocopy STTS/Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakir (untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012 dan 2013)
- Fotocopy Bukti Kepemilikan Tanah (Seritifikat, Akta Jual Beli, Letter C atau Girik).
Untuk tanah atau bangunan hibah, waris atau jual beli waris berikut syarat-syarat BPHTB yang harus anda siapkan.
- SSPD BPHTB
- Fotocopy SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan dimana hal ini berfungsi untuk melakukan pengecekan kebenaran data NJOP pada SSPD BPHTB
- Fotocopy KTP Wajib Pajak
- Fotocopy STTS / Struk ATM Bukti Pembayaran PBB untuk 5 tahun terakir (untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012 dan 2013). Dimana hal ini berfungsi untuk mempermudah melakukan penagihan. Jika masih ada utang PBB karena biasanya pembeli tidak mau ditahih pajaknya sebelum tahun dialihkan.
- Fotocopy Bukti Kepemilikan Tanah (Seritifikat, Akta Jual Beli, Letter C atau Girik). Hal ini berfungsi untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, lokasi tanah atau bangunan dan adanya bukti status tanah yang akan dialihkan
- Fotocopy surat keterangan waris atau akta Hibah. Hal ini berfungsi untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi.
- Fotocopy Kartu Keluarga (KK)
Untuk NPOP bisa lebih kecil atau bisa juga lebih besar dari NJOP, tergantung dari kesepakatan pembeli dengan penjualnya. Yang mana jika harga transaksi lebih kecil dari NJOP maka dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP dan begitupun sebaliknya. Maka akan lebih baiknya jika kita melakukan jual beli tanah dan bangunan bisa diskusikan dengan penjual/pembeli dengan baik.
Selain itu, ada faktor lain yang bisa menentukan besarnya nilai BPHTP yaitu berdasarkan nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang mana hal ini adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan pajak BPHTP sebesar 5 persen.
Selain itu perlu kita ketahui juga bahwa setiap daerah memiliki peraturan yang berbeda terkait dengan NPOPTK tersebut. Seperti misalnya di jakarta nilai NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 80.000.000 untuk jual beli tanah Rp. 350 juta untuk perolehan hibah wasiat. Untuk lebih jelasnya anda bisa perhatikan contoh menghitung BPTHTB dalam transaksi jual beli tanah dibawah ini. Berikut contohnya :
Contoh Menghitung BPHTB
Berikut akan kami sajikan cara menghitung BPHTB yang diaplikasikan pada proses transaksi jual beli Tanah.
Contoh 1
Rendi membeli tanah milik Radit dengan harga Rp. 200.000.000. Maka berapakah pajak penjual dan pajak pembelinya?
Jawaban :
Pajak Pembeli (BPHTB) NPOP : Rp 200.000.000,00 NPOPTKP : Rp 80.000.000,00 (-) NPOP Kena Pajak : Rp 120.000.000,00 BPHTB: : 5% x Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000
Pajak Penjual (PPh)
NPOP : Rp 200.000.000 NPOP Kena Pajak : Rp 200.000.000 PPh: 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp 10.000.000
• Luas tanah = 10 m x 20 m = 200 m2, total harga tanah Rp 1.000.000,00 x 200 m2 = Rp 200.000.000,00.
• Luas rumah = 10 m x 10 m = 100 m2, total harga bangunan Rp 3.000.000,00 x 100 m2 = Rp 300.000.000,00.
• Jadi jumlah harga jual tanah berikut rumah NJOP adalah Rp 500.000.000,00
• NPOTKP menurut pemerintah daerah jakarta misalnya Rp 60.000.000,00
• NPOP = Rp 440.000.000,00.
Jadi total BPHTB yang terutang yaitu sebesar 5% x Rp 440.000.000,00 = Rp 22.000.000,00.
Contoh 2
Ardi Menjual sebuah tanah berserta bangunannya di Jakarta, dengan tanah yang berbentuk persegi panjang dengan ukuran 10m x 20m. Dan diatas tanah tersebut telah dibangun sebuah rumah dengan ukuran 10m x 10m.
Diketahui harga tanah di wilayah tersebut sebesar Rp. 1.000.000/m² dan untuk harga bangunannya sebesar Rp. 3.000.000/m². Maka berapakah jumlah pajak dari perhitungan BPHTB yang harus dibeli sebagai pembeli?
Kemudian bagaimana jika pembeli hendak melakukan renovasi setelah pembelian tanah dan rumah tersebut dengan merubah ukuran bangunan menjadi 10m x 15m. Apakah hal ini akan mempengaruhi jumlah pajak yang harus dibayar?
Untuk itu berikut akan kami sajikan ulasannya untuk anda sebagai berikut :
- Luas tanah = 10 m x 20 m = 200 m², total harga tanah Rp 1.000.000,00 x 200 m² = Rp 200.000.000,00.
- Luas rumah = 10 m x 10 m = 100 m², total harga bangunan Rp 3.000.000,00 x 100 m² = Rp 300.000.000,00.
- Jadil jumlah harga jual tanah berikut rumah NJOP adalah Rp 500.000.000,00
- NPOTKP menurut pemerintah daerah Jakarta misalnya Rp.\ 60.000.000,00
- NPOP = Rp 440.000.000,00.
Jadi total BPHTB yang terutang yaitu 5% x Rp 440.000.000,00 = Rp 2.000.000,00.
Demikian ulasan yang dapat kami sajikan untuk anda terkait dengan cara menghtung BPHTB lengkap dengan contohnya. Semoga bisa memberikan pemahaman dan semoga bermanfaat.
